賃貸マンション経営によって得られる所得は不動産所得といいますが、
これは下記の計算式で求められます。
総収入－必要経費＝不動産所得
では、この必要経費にはどのようなものが含まれるのでしょうか？
①総収入金額を得るために要した費用 |
修繕費･借入金利子(ローンをくんだ場合)･管理費(広告宣伝費等)･土地、建物の租税公課(印紙税･登録免許税･不動産取得税･固定資産税※所得税･住民税は必要経費になりません)･火災保険料など |
②税法上認められる経費 |
減価償却
建物や機械装置、器具備品などは､使用可能期間が数年から数十年にわたるので､原則としてその使用期間にわたって費用化します。この費用化の会計手法を減価償却といいます。この償却計算の具体的方法には定額法と定率法があり､税法では資産及び用途ごとに償却年限(法定耐用年数)を決めております。資産の種類ごとにこれらを選択し､この法定耐用年数の期間にわたって償却していきます。(※届けが無い場合は定額法になります)
ただし、平成１０年４月１日以降に取得した建物については定額法しか適用することができません。
※大蔵省減価償却資産の耐用年数等に関する省令改正
●http://www.mof.go.jp/ |
③申告、事業的規模において認められるもの(青色申告) |
青色申告特別控除→正規の簿記の原則に従い記録した人については最高３５万円、これ以外の申告については最高１０万円を引くことができます。
純損失の特別控除→翌年以降３年間に渡って赤字を繰り返すことが出来ます。
また、一定の規模(１０室以上)場合→正当な給与支給額を期限内に届ければ青色専従者給与は控除されます。(必要経費として認められます)但し、控除対象配偶者や扶養親族にはなれません。
このように賃貸マンション経営には色々な必要経費が認められます。言い換えれば、実際の収支がプラスでも、計算上赤字となりうる場合があるのです。
このようなしくみで他の収入、例えば一般サラリーマンの場合当然に給与所得があるわけですから、損益計算すると総合所得が減って源泉徴収された税金が還付されることになります。
その他の節税効果としては、耐火建築物は、火災保険料もさる事ながら固定資産税評価額が５年間に渡り１／２に軽減、土地は小規模住宅用地となり１／６(都市計画税１／３)になります。賃貸経営は、将来の私的年金として安定した収入源を考える一つの判断材料になるだけでなく、確実な土地活用法だといえるのではないでしょうか。 |
損益通算
所得税の計算は収入を１０種類に分け、それぞれの所得金額を個々に求めることから始めます。その際、所得金額がマイナスになるものも出てくる場合があります。損失が生じた所得のうち特定の所得に損失については他の所得の黒字と相殺することができるのですが、この手続きを「損益通算」といいます。
２種類以上の所得があり、例えば、１つの所得が黒字、他の所得が赤字といった場合にその各所得の黒字と他の所得の赤字とを一定の順序にしたがって、差し引き計算を行うもの。※国税局タックスアンサー(所得額の計算と課税方法２２５０)
損益通算できる所得は４つあります。
●不動産所得の損失(一部、相殺できないものもある)
●事業所得の損失
●譲渡所得の損失(株式等の譲渡、生活に通常必要でない資産の譲渡による損失は除く)
●山林所得の損失
※損益計算できない所得
●配当所得･供与所得･一時所得･雑所得の損失(利子所得･退職所得は損失が生ずることはないので、当然に損失通算することはありません)
土地や建物を相続するということは、有価証券とか現金を相続する場合と違い、実際の取引価格より低く評価されます。
相続対策にアパート、賃貸マンションを経営した場合
貸家建付地の評価＝自用地価額×（１－借地権割合×借家権割合）
また、小規模宅地等の評価減の特例(宅地の内２００㎡までの部分)で、５０％まで評価額を減額できます。
建物の評価額については
固定資産税評価額×（１－借家権割合）
当然の事ながら、いかに質の高いマンションを建設したとしても、安定した賃貸住宅経営を実現するためには、慎重かつ確実な収支計画が不可欠です。近隣賃貸市場動向を配慮した建設計画はもとより、投資利回り率をも意識した収支計画を考えなければなりません。
↑Top Page |
